物流指闻

 找回密码
 免费注册

QQ登录

只需一步,快速开始

焦点
焦点
推荐
推荐
微信
微信
互动
互动
查看: 163|回复: 1

清华教授:以房子为中心的时代将结束,只需两三年!

[复制链接]

264

主题

281

帖子

827

积分

高级会员

Rank: 4Rank: 4Rank: 4Rank: 4

积分
827
发表于 2017-5-24 10:57:50 | 显示全部楼层 |阅读模式

64.jpg

(上篇)

现在,中国的经济与社会可能正处在一个重要的转折点上。而形成这个转折点的一个重要的因素就是:以房子为中心的时代即将结束,而且可能就是这两三年的事情。

实际上,这个过程在此前的三五年间,就已经逐步开始了。从我身边的情况看,在2016年之前的几年时间里,很多朋友已经不怎么关心房子的事情了,这方面的议论也越来越少。更普遍的说法是,房子已经差不多了,而且房产税的前景不明,该给自己好好活一段时间了。

当然,我说的身边的朋友,也就是说我的朋友圈子,年龄相对较大,经济情况也相对不错。那这是不是属于个别的情况?可能不是的。作为佐证的是,全国许多地方的房价,包括一些经济比较发达地方的房价,在此前的几年中都是比较平稳的。比如说,经济很发达的苏州、中山等城市,房价都是多年徘徊。就是北京、上海这样的城市,在此前的几年间,房价的涨幅也很是有限。

那么,为什么从去年开始,许多地方的房价又开始大幅上涨?不少地方一年里房价翻了一番?甚至有的地方出现一房难求的情况?

需要对其中的原因进行具体分析。

去年上半年房地产趋热,与去库存的政策直接有关。2015年12月中央城市工作会议上指出,明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。会后,各地政府开始出台刺激房地产市场发展的措施。去库存政策对房地产的作用,不仅仅是那些政策本身的刺激,更主要是给出了一个信号:政府开始鼓励买房。

到了去年下半年,另外一个因素开始发生作用,即对货币贬值预期所形成的心理共振。去年下半年,外汇大量流出,对货币贬值的预期为大多数人所认同。于是,形成恐慌性购房热:有的本来有了两套以上的房子,同时经济条件不错,本来不想再买房子的,因担心货币贬值重新加入购房的行列;又经济条件不错,但错失了此前房地产红利的,觉得又一次机会来临,再也不能错过;而一些本来想过两年买房子的年轻人,也担心手里好不容易攒的那点钱贬值,也提前了购房计划。

到去年底,今年初,换汇限制收紧,一方面加重了人们对货币贬值的预期,另一方面也收紧了财富保值的渠道,于是使更多的钱涌入房地产。

换句话说,去年到今年的购房热,并不是突然出现了大量的刚需,也不能简单归结于所谓“炒房”。“炒房”的因素不能说不存在,但面对如此巨大的房地产市场,使很多地方的房价上涨一倍,不是那些投机性资金能够做到的。从某种意义上说,是人为折腾出来的。

但不管怎么说,这轮房地产热,是特殊背景下的暂时现象。并不影响我上面所说的基本判断。

我们可以再看两个数据。

迄今为止,中国城镇居民的人均住房面积已经由1978年的6.7平米提高到现在的30多平米,城镇户均住房达到1.1套(尽管分布很不平均)。这两个指标都已达到发达国家的水平。也就是说,如果不考虑城市化的因素,不考虑农民进城的因素,这些房子已经足够城市居民住了。当然,我不否认结构性问题的存在。

另外一个就是库存。按照有的学者的研究,现在在售、在建、已批的建筑面积已达132亿平方米(另一说为63亿平米)。按人均30平米计,广义库存的住房足够4亿人居住。按人均20平米计算,广义库存的住房足够6.5亿人居住。按照现在中国人口变动的趋势,可以说,如果把已经批出的地也算上(那是迟早也会盖成房子的),我们已经把下几代人的房子都给盖完了。

有人说,不对吧,中国还有那么多年轻人需要买房子呢,怎么能说以房子为中心的时代快要结束了?据澳大利亚《卫报》报道,汇丰银行的一项调查发现,80、90后平均住房拥有率为40%,中国以70%的比率位列第一。墨西哥、法国位列二三名分别为46%和41%,马来西亚和美国排名并列第四为35%,加拿大排名第六为34%,英国排名第七为31%,澳大利亚排名倒数第二为28%,阿联酋位居末位为26%。

这个房地产超常规发展或居民集中置业的时代应该结束了。当然,我也不认为,以房地产为中心时代的结束,就是房地产黑暗时代的来临。(本篇为孙立平教授于2017年5月18日在上海举办的虎啸论坛上所作演讲内容节选。)

(下篇)
《以房子为中心的时代即将结束,也许就是这两三年的事情》一文发出后,无数多的提问迎面而来。老实说,很多都是我回答不了的问题。

比如有人问:那我还要不要买房子?其实这样的问题,过去也经常有人问到,当然主要是身边的朋友。我一般的回答是,如果是刚需,随时买,别等。如果今天问我,我还是这个回答。一位有房子的朋友,今天又问。我只能说,该买的就买,不该买的就不买。朋友听了还是一头雾水。其实,我要说的是,尽管以房子为中心的时代即将结束,但紧接着的并不见得是房地产的崩盘(尽管有人觉得崩盘很痛快)。任何地方、任何时候房子都可以成为投资的对象,即使是现在,洼地仍然是有的。但我这里不能讲这个问题,恐怕产生误导。

还有人问:我几套房子,现在要不要卖?我在讲课时每当讲到这个事情,课间休息的时候,都会有人问到上面的问题。这个问题也不好回答。我强调三点。第一,房子在哪里?今后房地产市场会明显分化。一线城市继续短缺,县城虽然也是房子严重过剩,但是农民进城的首选,将来最惨的是不发达地区的地级市。第二,卖了房有没有合适的投资渠道?我们知道大多数人是没有的。那你拿这钱干什么?第三,尽管美国缩表,中国货币政策也有紧缩的迹象,但为了保增长,超发货币,从而导致货币贬值,还是大概率事件。

以房子为中心时代结束之后,就是房地产崩盘吗?不少人在评论中表达了这样的期待。其实仔细分析,有这种期待的人,往往都是想买房子的。(期待的人越多,说明需求越大。)但我的看法是,我在今天的微博里也讲了,以房子为中心时代的结束,与房地产崩盘是两回事。网上传,马云说,8年后,房子像大葱一样便宜!我不知道转述的准确不准确,但我的看法,这种可能性极小。除非有愚蠢的政策。但即便那样,也是暂时的现象。

所以,应当准确理解以房子为中心时代的结束这个判断。我说以房子为中心时代结束,不是说,那时候人们都不需要买房子了,房地产这个产业就完蛋了。我说的以房子为中心时代的结束,是说整个社会围着房子转那样一个时代的结束。各位可以想想过去这些年的情景:人们把挣来的钱基本都用在房子上,条件好的,买完一套接着攒钱买第二套,买完第二套接着攒钱买第三套;条件差的,全家节衣缩食,东拼西凑,攒钱买房。其他方面的需求,能压缩压缩,能凑合凑合。很多人说,这些年基本就为房子活着了。

在以房子为中心时代的结束之后,当然还有人要买房子,还有更多的人需要还房贷。但会有越来越多的人不再把钱用在房子上,或者至少不再把主要收入用在房子上。

这个时候的房地产,应当进入一个正常的发展时期,因为在这个时候正常的需求仍然存在。

首先,城市化的进程。近些年来中国城市化的过程虽然按照统计学的意义上进展很快,但许多在统计上被算作城市人口的“流动人口”并没有在城市中真正定居下来。随着部分人经济条件的改善,必然会出现在城市购房的需求。

第二,房地产的结构性问题。虽然在三四线城市住宅过剩较为严重,但一线城市、部分二线城市住宅供需缺口仍然不小,特别是新进入这些城市的“新市民”,存在较大的购房需求。

第三,无论在哪类城市中,改善性需求都明显存在。虽然目前中国住房的自有率很高,但相当一部分房屋的品质较低,或面积狭小。随着二胎的普遍化,城市改造,对较大面积的高品质住宅仍有不小的需求。

所以我不主张用一种极端的态度看待这种转变。

最后谈谈如何对待已有的房子。

首先要看清楚目前居民有的这些房子、这些房子所体现的财富对他们意味着什么?

  • 第一,这笔以房子为载体的财富,是中国老百姓改革开放30年来积累的唯一一笔财富。改革开放30年,中国经济快速发展,体现在老百姓身上,积累起来的就是这些以房子为载体的财富。

  • 第二,这笔以房子为载体的财富,是中国中产阶层形成和发育的最根本的基础。可以说,这些年大部分中产阶层都把满足基本需求之外的收入用在房子上了。其中一部分人有了一套甚至两套以上的房子。没有这些,就没有中国的中产阶层。

  • 第三,这笔以房子为载体的财富,是社会保障很不健全情况下医疗养老的重要保障。中国面临着严峻的老龄化问题,而社会保障则很不健全。很难想象在可见的将来,养老的问题能由社会承担起来,因此,很多人拥有的两套或两套以上的住房,部分地具有养老基金的含义。


鉴于以上种种情况,对于以房子为中心时代结束之后的房地产政策应当慎重选择。我总的看法是,要避免在房地产政策上忽冷忽热的大折腾,促进房地产的平稳着陆。最稳妥的办法,是以渐进的方式消除泡沫,即稳定房价,在实际收入提高和不可避免的通货膨胀双重作用下,降低收入房价比。

之所以提出上面的看法,是基于以下的考虑:中国持续了近20年的房地产超常规发展,虽然问题不少,但对于经济发展和民众居住条件的改善,功不可没。但走到今天,以房子为中心的时代,确实到了要结束的时候了。接着面临的是如何在消费上一个台阶。这时房地产需要平稳着陆,进入正常发展阶段;民众需求休养生息,缓解过去这些年的精疲力竭。

无论是用人为的力量继续把房地产推向浪尖,还是用人为的力量把房地产打入谷底,都是错误的。需要社会有一种平和的心态,需要政府有一种平和的政策。特别要避免这种情况:需要时,将社会主要财力吸引进房地产;不需要时打压冰冻,使其灰飞烟灭。



敬爱的读者朋友:本站内容均由会员自由发布,不排除信息版权归属争议以及信息的真伪,如有冒犯请及时告知我们,我们会在48小时内进行处理。 投诉邮箱 76400448@qq.com ;afashanxi@126.com 联系QQ:76400448,936008099
回复

使用道具 举报

0

主题

99

帖子

201

积分

中级会员

Rank: 3Rank: 3Rank: 3

积分
201
发表于 2017-9-27 10:28:00 | 显示全部楼层
coach factory outlet
michael kors
adidas yeezy boost 350
coach outlet store online
pandora charms outlet
coach outlet online
pandora charms sale clearance
burberry uk
uggs outlet
michael kors outlet clearance
canada goose coats
coach outlet online
hermes bags
michael kors
ugg boots
canada goose jackets
nike air max 2018
michael kors outlet clearance
cheap jordans for sale
cheap air jordans
ralph lauren sale clearance uk
louis vuitton factory outlet
canada goose clothing
ugg uk
uggs outlet
ugg on sale
fitflops sale clearance
michael kors handbags outlet
moncler
polo ralph lauren outlet
superdry sale
kate spade handbags
louboutin outlet
uggs on sale
pandora charms sale
michael kors bags
ugg boots outlet
adidas nmd runner
ray ban sunglasses outlet
coach factory outlet online
ray ban glasses
coach outlet canada
air jordan shoes
timberland outlet store
louis vuitton outlet online
ralph lauren
pandora charms
canada goose jackets
coach outlet store
adidas superstar shoes
polo ralph lauren outlet
nike sneakers
ray ban sunglasses discount
polo ralph lauren outlet
uggs outlet
ugg boots
kate spade outlet
pandora charms outlet
ugg boots sale
polo ralph lauren outlet
nike shoes
ralph lauren outlet online
canada goose jackets
moncler outlet online
ray ban sunglasses discount
cheap nfl jerseys wholesale
moncler sale
cheap jordan shoes
christian louboutin sale
adidas nmd runner
pandora jewelry
michael kors outlet online
kate spade outlet online
yeezy shoes
cheap ugg boots
adidas nmd r1
harden shoes
christian louboutin shoes
nike outlet online
christian louboutin shoes
pandora jewelry store
polo ralph lauren outlet online
michael kors outlet store
longchamp handbags
ralph lauren sale
pandora charms sale clearance
coach factory outlet online
coach factory outlet online
christian louboutin shoes
discount oakley sunglasses
longchamp bags
burberry handbags
ferragamo outlet
hermes bags
coach purses
ugg outlet
hermens
canada goose outlet
michael kors outlet canada
cheap ugg sale
pandora charms outlet
air jordans
coach factory outlet
louis vuitton outlet store
coach outlet canada

敬爱的读者朋友:本站内容均由会员自由发布,不排除信息版权归属争议以及信息的真伪,如有冒犯请及时告知我们,我们会在48小时内进行处理。 投诉邮箱 76400448@qq.com ;afashanxi@126.com 联系QQ:76400448,936008099
回复 支持 反对

使用道具 举报

*滑动验证:
您需要登录后才可以回帖 登录 | 免费注册

本版积分规则

快速回复 返回顶部 返回列表